Alquilar a precios razonables continúa siendo una travesía en el Gran Buenos Aires (GBA). A pesar de que en enero el aumento de los alquileres, en la zona oeste/sur sube un 13,8% en enero y en zona norte se registra un aumento del 15,9% alcanzaron niveles por debajo de la inflación (25,5%). Según el último relevamiento de Zonaprop, en los corredores norte, sur y oeste la oferta de departamentos en alquiler es muy variada, con valores de un dos ambientes que van desde los $172.000 mensuales (en Moreno) hasta los $573.019 (en Vicente López).
Pero, a pesar de este incremento, continúan ubicándose por detrás de los precios de la ciudad de Buenos Aires (CABA), en donde el valor promedio del alquiler de un dos ambientes es de $405.218. En cambio, un alquiler medio de un departamento de la misma tipología en municipios relevados de GBA oeste y sur se ubica en $236.770 por mes, y en zona norte el valor es de $335.845.
Sin embargo, tras la derogación de la ley por parte del presidente Javier Milei mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), que entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023, se produjo un cambio en la dinámica del mercado: en un mes (enero) se observó un incremento del 11% de la oferta de propiedades en alquiler versus diciembre del año pasado en zona norte, mientras que en la zona oeste-sur aumenta un 26% a nivel intermensual, según el informe.
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Los valores de los alquileres en las localidades de GBA
Zona norte
Los precios de los nuevos contratos experimentaron un incremento del 15,9% en el último mes, un punto menos que en diciembre que registró un aumento de 16,8% intermensual. Un dato clave es que registra un porcentaje mayor al de GBA oeste y sur, que fue del 13,8%, pero menor al de la ciudad de Buenos Aires, donde el aumento fue del 21%.
De esta manera, Vicente López, Olivos y Nordelta se ubican como los barrios con el precio de alquiler promedio para un dos ambientes más caro, $573.019, $541.175 y $522.473 por mes respectivamente.
Mientras que por el lado contrario se encuentran: San Miguel, Villa Ballester y San Martín, con los valores más económicos: $253.266, $255.587 y $266.946 mensuales, respectivamente.
Por su parte, Manuel Alberti ($485.838), Tigre ($434.790), Victoria ($419.430), Rincón de Milberg ($393.531) y Belén de Escobar ($315.945) se presentan con los inmuebles con precios ubicados en la cifra media.
En cuanto a la rentabilidad que deja un departamento en alquiler en GBA norte, se observa un leve aumento con respecto al mes anterior, situándose en un 3,82% anual, mientras que en diciembre fue del 3,5%. Esto significa que se requieren aproximadamente 26,2 años para recuperar la inversión inicial, lo que representa un 9% menos de tiempo en comparación con el año anterior.
Un dato relevante para todo aquel inversor que busque comprar una propiedad para ponerla en alquiler es que los barrios Belén de Escobar y Manuel Alberti muestran un alto retorno bruto del 5,8% y 5,6%, respectivamente. Por lo tanto, estos barrios se perfilan como las opciones más atractivas para los inversores que buscan una fuente estable de ingresos.
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Zona oeste y sur
En cambio, los precios en zona oeste experimentaron un aumento del 13,8%, siendo, en este caso, los departamentos chicos los de mayor incremento. Cuando se realiza la comparación con las demás zonas, los valores son inferiores: un 29,5% con respecto a GBA norte ($335.845 en promedio por mes) y un 41% más bajo que el de CABA ($405.238 en promedio mensual).
Al comparar los precios de cada localidad, San Justo encabeza la lista de las más caras, con un valor de $279.323 por mes, seguida de cerca por Wilde ($276.129) y Avellaneda ($266.956). Por otro lado, en el otro extremo, los alquileres más accesibles se encuentran en Moreno, Villa Luzuriaga y Haedo, con $172.600, $184.192 y $201.525 respectivamente.
Por su parte, en la zona media se encuentran:
- Morón: $222.677.
- Ramos Mejía: $234.717.
- Lanús: $242.963.
- Castelar: $259.709
La rentabilidad en el GBA oeste y sur retrocede y se ubica en 3,19% anual, el mes pasado fue de 3,24%. Esto implica que se necesitan aproximadamente 31,3 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa un aumento del 5% en comparación con el año anterior. En este caso, se destacan en esta área los barrios San Justo y Caseros, que se erigen como las zonas más atractivas para los inversores, ofreciendo un sólido retorno bruto del 5,4% y 5,1%, respectivamente.
Publicado en el diario La Nación
