Multiplicam-se os sinais que antecipam uma mudança de tendência e uma reativação incipiente do mercado imobiliário. Longe da migração massiva para o verde vivida em plena pandemia, e com uma mudança de ciclo que anuncia o regresso à cidade, evidenciado pelo crescimento sustentado de escrituras em CABA nos últimos três meses, corretores de imóveis reconhecem estar vendendo acima de suas expectativas também em condomínios fechados.
“Vendemos 107 terrenos em apenas duas horas”, detalha Martín Boquete, diretor da imobiliária Toribio Achával que comercializa o Aluan, condomínio fechado localizado em Ezeiza. “Fizemos o lançamento na segunda-feira, 19 de setembro com um sistema de reservas 100% online. 296 pessoas se inscreveram para comprar às 12h quando habilitamos os turnos e a partir das 12h30 abrimos a possibilidade de reserva. O último lote dos 107 disponíveis foi reservado às 14h00”, conta o corretor e resume os motivos pelos quais acredita que a demanda avançou. “O projeto tem descida direta pela Rodovia Ezeiza-Cañuelas, ou seja, boa localização e preços atrativos com lotes que variam de US$ 30.000 a US$ 100.000. Além disso, embora a entrega seja em 24 meses, o pagamento é em 40″, acrescenta.
Issel Kiperszmid, presidente da DYPSA e desenvolvedor do projeto, concorda com Boquete: “Sua fácil acessibilidade, descendo diretamente da rodovia, evita o congestionamento para entrar em áreas de altíssima densidade. ao qual é adicionado a quantidade de espaços verdes, a lagoa, as árvores centenárias e um hotel da rede Howard Johnson’s, que é uma comodidade trabalho incomum dentro das instalações. Além disso, diferente de projetos que são lançados do zero, tem uma parte relevante da infraestrutura já feita, o que dá aos compradores a tranquilidade de que as obras serão executadas no prazo e o método de venda é valor fechado com ajuste para o CAC, o que equivale a dizer que não haverá surpresas com os preços”, afirma.
Devido ao efeito sazonal, entre os meses de abril e agosto, a demanda por verde diminui e são os primeiros dias de altas temperaturas que impulsionam novamente a demanda devido à oferta de condomínios fechados. Nesse sentido, nas últimas semanas foram corretores e desenvolvedores alertando para uma crescente venda.
Olhando para frente, o enigma é determinar quanto desse fenômeno é sazonal ou definitivamente também está relacionado ao aumento de vendas registrado pelos imóveis na cidade de Buenos Aires.
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Uma investigação realizada pela ZonaProp reflete o interesse em retornar ao centro da cidade. Assim, a CABA recupera market share com 65% da demanda, enquanto um 19% procuram imóveis localizados no norte da Grande Buenos Aires e 16% no oeste e sul. O próprio Gonzalo de la Serna, CEO da Consultatio, empresa proprietária de Puertos y Nordelta, indicou que em junho e julho, após 25 meses, pela primeira vez houve um maior interesse pelas unidades urbanas sobre as suburbanas.
Mas, além desses dados, que ganham mais força se somarmos o crescimento das vendas de imóveis na Cidade – que pela primeira vez desde 2018, registrou um trimestre acima de 3.000 operações -, as reservas e consultas em lotes em condomínios fechados voltaram a subir.
“Em relação aos lotes suburbanos, notamos um certo platô, e o que mais vendeu foram os lotes localizados em empreendimentos concluídos. Agora, vemos que há uma grande demanda por lotes que são parcelados em projetos de desenvolvimento”, analisa Boquete, que acredita na mudança de tendência. “A recuperação que estamos vendo na cidade de Buenos Aires tem a ver com o fato de que a diferença entre oferta e perguntar o preço (preço inicial) caiu drasticamente. Ou seja, a diferença de preços começou a diminuir – o que mostra que estamos chegando a um piso – e há dois meses e meio as vendas na Capital vêm subindo.
Entre as possíveis razões para esse crescimento, especialistas apontam que uma das mais importantes é a queda do custo de construção, em dólares, que representa uma oportunidade para quem os tem economizado. Embora deva ser levado em conta que este indicador registrou um forte aumento em agosto: subiu quase US$ 100 por metro quadrado e está no valor de US$ 1.623,98/m² para a construção de uma casa Prêmio No país. Isso significa que uma casa de 3.500 pés quadrados custa US $ 31.500 a mais para construir do que há um mês.
Por outro lado, alertam que os empreendimentos localizados em áreas microcentrais – áreas com cidade e serviços próprios -; com amenidades diferenciadas e com valores de vendas competitivos encontram compradores mais rapidamente.
Enquanto isso, o fenômeno da venda de terrenos em tempo recorde que foi registrado no empreendimento localizado em Ezeiza também está ocorrendo em diferentes áreas e bairros da Grande Buenos Airescomo em Pilar e Escobar.
Assim, na zona norte a reativação também se faz sentir. “Em geral há pouca movimentação no mercado, mas nos últimos meses registramos muitas vendas em alguns produtos. Por exemplo no bairro Almahue, no km 47 do ramal Pilar. Foi lançado em 1º de junho e já foram vendidos 200 lotes de um total de 297. indica Horacio Benvenuto, gerente geral da Izrastzoff Real Estate Company.
Isso mostra, aponta Benvenuto, que projetos que estão a um preço adequado encontram “uma demanda muito boa”. Almahue tem muitos que partem do US$ 72.000 até US$ 130.000, dependendo da localização e da superfície. “80% do terreno está avaliado em menos de US$ 100 mil”, explica o executivo.
Uma coisa que chama a atenção corretores consultado é que, nesta fase, os lotes são normalmente adquiridos por investidores e construtores e, no entanto, vão surgindo os utilizadores finais. “Mais de 80% dos compradores eram pessoas físicas, principalmente jovens”, diz Benvenuto.
No caso do bairro de Ezeiza, Boquete afirma que a demanda é composta por 70% por consumidores finais e 30% por investidores. “Colocamos um limite para os compradores e eles podem reservar no máximo três lotes. Isso limita a compra massiva pelas construtoras e gera mais transparência, pois colocamos à venda todo o terreno”, completa.
Embora Benvenuto esclareça que embora não observa o boom da pandemia, há mais interesse em terrenos do que em casas prontas. “Esse fenômeno está relacionado aos altos e baixos do custo de construção. Não se aplica necessariamente ao caso do bairro do Pilar, pois o lançamento é em 30 meses; com o qual não se sabe quanto custará construir quando a posse for tomada. As decisões de compra passam mais pelos usuários finais que validaram um bom produto com uma boa localização”, esclarece.
O crescimento das vendas não se limita ao norte e ao sul. A Zona Oeste também “continua ativa nas vendas”, segundo o diretor da Castex, Esteban Edelstein Pernice. Y, além do produto oferecido, a questão sazonal pesa nas operações de compra e venda no subsolo. “Continuamos a notar tanto a procura como as visitas constantes. Geralmente no inverno e nas férias costumam diminuir devido ao clima. Mas nesta ocasião ajudou que fosse um inverno com bom tempo e temperaturas moderadas, então a queda logo se recuperou”, diz o corretor. É o caso do Terravista, empreendimento localizado em Canning, por exemplo, apenas os últimos nove lotes permanecem como oportunidade, acrescenta.
Na mesma linha, Julieta Monge Molina, Chefe de Vendas de Portos, expressa o megadesenvolvimento da Consultatio em Escobar. “Historicamente Setembro é um mês em que o mercado se reativa e foi assim que se sentiu. Devemos reconhecer que não no mesmo ritmo dos últimos anos devido a situações que ultrapassam o mercado, como flutuações cambiais e mudanças econômicas no país”, sustenta.
Seja qual for o motivo, o corretores e os desenvolvedores estão animados com uma primavera ativa nas vendas e concordam que teremos que esperar para ver o quanto a demanda por lotes pode crescer para falar sobre uma tendência de longo prazo. “A oportunidade trazida pela pandemia e a queda no custo da construção continuará a beneficiar o mercado suburbano por pelo menos mais 3 ou 4 anos”, conclui o economista Esteban Domecq.
Saiba qual é o valor de venda de um imóvel
Publicado en el diario La Nación
