LN – Bairros fechados: chaves para saber se é conveniente comprar casa feita ou construída, valor do m² e como joga o dólar

Si te gusta, compártelo


Em um país como a Argentina em que os ajustes cambiais são protagonistas, analisar qual investimento imobiliário é adequado não é uma tarefa fácil. E justamente um dos dilemas desses tempos para quem busca viver no verde e é se Você deve comprar uma casa pronta ou comprar um lote e construí-lo?.

O custo de construção varia entre US$ 800/m2 e US$ 1.500/m2, dependendo da qualidade da casa.

O custo de construção varia entre US$ 800/m2 e US$ 1.500/m2, dependendo da qualidade da casa. (Ricardo Pristupluk/)

A resposta não é simples, mas para começar vale analisar o que aconteceu com o custo de construção de uma casa de alto padrão Prêmio em um bairro privado, incluindo impostos e taxas profissionais, nos últimos meses. Em números, a pesquisa do Real Estate Report -que acompanha a evolução há anos- indica que em dezembro o custo de construção por metro quadrado em pesos foi aproximou-se de $ 563.000o que implicou um aumento anual de 111%.

Acompanhei todas as informações do mercado imobiliário no LN Propiedades

O que aconteceu no final do ano passado é que a desvalorização começou a ser adiada e depois se somou a impossibilidade de muitos fornecedores de materiais importar no dólar oficial, então tomando o dólar MEP como referência, os custos dos materiais aumentaram com componentes importados, o custo das obras se aproximando muito rapidamente dos picos históricos novamente. “Até dezembro tivemos aumentos no preço da passagem cada vez mais acentuados, mas os custos em dólares não baixaram tanto devido à pressão dos custos em pesos que não param”, analisa Germán Gomez Picasso, fundador do Real Relatório Imobiliário.

“Apesar da aceleração da desvalorização nos últimos meses, o aumento dos custos em pesos é tão grande que os benefícios não se refletem nos custos em dólares”, esclarece Gómez Picasso. E acrescenta que só há uma certeza: os custos em pesos vão subir. Mas a incerteza é como isso vai acompanhar a cotação do dólar.

O custo de construção hoje gira em torno de US$ 1.600/m² para um imóvel de primeira classe, incluindo impostos.

O custo de construção hoje gira em torno de US$ 1.600/m² para um imóvel de primeira classe, incluindo impostos. (@PikoHome_arq/)

O que significa isto? O que o especialista explica é que a subida e descida da taxa de câmbio é constante e o aumento dos pesos liquefaz a diferença que as desvalorizações podem gerar. “Em janeiro, por exemplo, o custo de construção em notas de dólar voltou a cair porque houve desvalorizações mais acentuadas mas a alta do dólar não ajuda a tornar os custos de construção medidos em dólares mais atrativos porque o que acontece é que os aumentos em pesos sempre ficam para trás”, explica Gómez Picasso.

Ele também reconhece que nas últimas semanas houve um incentivo para quem tem os ingressos e está construindo mas esclarece que não há situação vantajosa como a de 2020, quando o metrô para construir uma casa em um país ficou abaixo de US$ 1.000/m². Hoje está em torno de US$ 1.600/m² -para um imóvel de primeira classe incluindo impostos-.

Bairro a bairro, o preço do metro quadrado e a rentabilidade de um aluguel

Vale a pena construir?

“É difícil dizer se é um bom negócio construir uma casa hoje, porque você não sabe o que vai acontecer com o dólar: se for passado a ferro, a construção ficará mais cara do que o esperado hoje porque os custos em pesos aumentarão, mas se houver uma desvalorização, não

Um conselho neste contexto, poderia ser arrecadar materiais ou itens não perecíveis que vão ser utilizados na construção de uma casa como forma de aproveitar o janelas de oportunidade quando o custo cai em dólares.

Um bom conselho é recolher materiais ou elementos não perecíveis que vão ser usados ​​na construção de uma casa

Um bom conselho é recolher materiais ou elementos não perecíveis que vão ser utilizados na construção de uma casa (RICARDO PRISTUPLUK /)

No entanto, as dúvidas continuam a ser mais do que as certezas e tudo vai depender da evolução do dólar nos próximos meses. “É uma prática muito comum pisar no dólar em épocas anteriores às eleições, por isso é difícil prever o que pode acontecer este ano”, diz Gomez Picasso.

Além do custo variável, o corretor Dennis O’Keefe, da empresa imobiliária de mesmo nome, explica que, ao decidir sobre a opção de construção, Existem outras vantagens que faltam a uma casa acabada.

Os principais são a possibilidade de projeto de acordo com as necessidades dos proprietários, pagamento por adiantamento da obra e o desembolso do investimento é gradual. Ou seja, à medida que a construção avança, ao contrário de quando compra um imóvel acabado ou usado onde tem de pagar o valor total do imóvel no momento da escrituração. “Você também pode escolher a orientação do lote e da casa”, esclarece o especialista.

É melhor comprar uma casa feita?

Pelo contrário, se a decisão é comprar uma casahá também vários benefícios, como imediatismo e poupança no processo de trabalho, o que num contexto inflacionário como o atual implica sempre um investimento superior ao inicialmente previsto. Ou seja, a maior vantagem dessa alternativa é que ela tem um preço fechado, que fica fora das oscilações do câmbio e da economia argentina.

No entanto, tomar uma decisão é mais complicado do que parece. Para quem quer fazer o transição da cidade para o verde imediatamente o melhor é sempre comprar um casa construídajá que as obras demandam pelo menos dois anos.

Construir uma casa gera muito nervosismo, e se você não está disposto a arriscar, deve optar por comprar uma já pronta.

Construir uma casa gera muito nervosismo, e se você não está disposto a arriscar, deve optar por comprar uma já feita (Ricardo Pristupluk/)

No entanto, esta decisão também tem o seu lado B.”Jamais será a casa do tamanho dos sonhos do comprador. Por outro lado, corre-se o risco de pagar um prêmio, ainda que hoje estejamos em um mercado que admite contra-ofertas. Outro ponto contra é que não há como dizer qual é a qualidade de construçãonem conhecer os encanamentos ou as instalações atrás das paredes, nem como ficariam diante de uma forte tempestade ou se as janelas tivessem vazamentos”, diz Germán Gómez Picasso, diretor de Real Estate Report.

O especialista alerta que quem decide construir uma casa de raiz terá de assumir muitas tarefas e até alguns riscos. “Todo mundo quer construir barato, mas tem suas consequências. Acabam contratando uma construtora sem muita experiência e acabam tendo problemas”, alerta.

Bairro a bairro, o preço do metro quadrado e a rentabilidade de um aluguel

Neste ponto, deve-se notar que um orçamento não é o mesmo que um preço fechado já que neste último caso a construtora garante o preço e é responsável por qualquer variação imprevista no custo.

Outro tópico são os tempos. O processo de comprar o terreno pode levar até dois meses, projetar a casa leva de três a seis meses, e uma vez definido o anteprojeto, inicia-se a documentação técnica: plantas, rebocos, maquetes, entre outros documentos. Depois é preciso aguardar a aprovação municipal e a contratação das equipes de trabalho. Finalmente o processo real da obra leva entre 12 ou 15 meses. “No total, pode levar até dois ou três anos para terminar a casa”, alerta o arquiteto.

Casa com piscina: os aluguéis mais procurados em condomínios e vilas

Quem não está disposto a correr o risco de construir deve optar por comprar um pronto.

Quanto custa construir?

Sobre o investimento, Esteban Edelstein Pernice, diretor da Castex Propiedades, explica que embora o custo da construção esteja em um bom valor histórico, a equação não é tão linear. Especificamente, e como ponto-chave, refere-se ao fato de que, ao avaliar se um bom negócio foi feito, é necessário analisar o valor pelo qual o terreno foi adquirido, principalmente levando em consideração que em alguns empreendimentos os preços dispararam até 200% após a pandemia.

Diante disso, a conclusão que se pode tirar é que, em bairro consolidado e com pouca oferta de terrenos livres, é sempre conveniente comprar uma casa pronta pois o investimento será menor que o valor de reposição. “Por outro lado, em um bairro onde há maior oferta de terrenos, ainda é conveniente comprar um terreno e construir”, aconselha Edelstein Pernice.

Por outro lado, quem assume o tempo de construção, mas quer reduzir custos, pode até acabar com um produto defeituoso. Em números, o custo de construção está entre US$ 1.605 e US$ 1.200 por metro quadradodependendo da qualidade do trabalho.

A tudo isso devemos acrescentar os inconvenientes que aparecem a longo prazo, especialmente em uma economia como a Argentina. “Desvalorizações, restrições cambiais, problemas com importações; construir uma casa gera muitos nervos, e se você não quiser arriscar, deve optar por comprar um já feito”, diz Gómez Picasso. “Até para mim, arquiteto, construir é difícil”, reconhece o especialista.

Em definitivo, a decisão dependerá sempre das preferências do futuro proprietário, se tem tempo para tratar da obra e dos riscos que quer assumir porque “o custo entre as duas opções costuma ser muito parecido”, conclui.



Publicado en el diario La Nación

(Visitado 1 veces, 1 visitas hoy)